Le congé ne peut être donné qu'au bénéfice du bailleur, ou sa famille directe.
La loi ne précise pas que ce congé doit se justifier par un besoin de logement, le congé pour reprise est admis alors que le bailleur dispose d'autres possibilités de logement. Cependant la reprise doit être réelle et à titre de résidence principale. Les critères en sont le délai raisonnable et la durée sérieuse. Il n'y a pas de délai légal dans lequel il faut habiter les lieux. Par contre, le congé pour reprise sera frauduleux si les locaux sont remis en location ou mis en vente.
La faute du locataire: il s'agit de l'inexécution de l'uneou de plusieurs obligations liées au bail. De manière récurrente, les motifs relatifs aux impayés de loyer répétés et ce même si les impayés ont cessé au moment de la délivrance du congé sont retenus. D'autres fautes du locataire ont été retenues: défaut d'assurance, défaut d'entretien de la chaudière répété, travaux de transformation sans autorisation, sous-location sans autorisation, troubles du voisinage.
L'absence de faute du locataire: le motif légitime et sérieux est non imputable qu locataire: travaux de mise en conformité, travaux de transformation, travaux de démolition et reconstruction.
Le locataire est prioritaire pour acquérir le bien qu'il occupe et le congé vaut offre de vente à son profit.
Jeu du droit de préemption: valable les deux premiers mois du délai de préavis, l'offre de vente doit porter sur le logement et ses accessoires (cave, gargae, etc) compris dans le bail et indiquer le prix et les conditions de la vente. Le locataire qui accepte l'offre dispose de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois s'il contracte un prêt). Le congé pourrait être jugé frauduleux si le prix de vente est prohibitif afin de faire obstacle au droit de préemption du locataire.
Le locataire perd son droit de préemption, en cas de vente à un parent avec deux conditions cumulatives. L'acquéreur doit être parent jusqu'au 3è degré et devra occuper le logement pendant deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis du locataire.
Le locataire n'a pas de droit de préemption lorsque le bien est vendu loué. Le bailleur n'a pas à lui délivrer de congé et le bail se poursuit alors selon ses termes. La loi n'impose rien mais il est d'usage de prévenir le locataire par lettre recommandée avec avis de réception.
L'intention de vendre: En cas de contestation du congé par le locataire, c'est l'intention de vente qui sera retenue (avec attestation de toutes les démarches réalisées en faveur de la vente). En cas de relocation, le juge appréciera la bonne foi du bailleur en fonction de l'état du marché.
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